상권은 생물체와도 같다. 문화·교통·주거시설이 끊임없이 생성 소멸한다. 대상 상권이 어떻게 변화해 왔는지를 면밀히 파악하면 쇠퇴상권인지 부상상권인지를 어느 정도 알 수 있다. 또 상권의 번성력이 얼마나 있는지도 판단이 가능하다. 죽어 있는 상권에 입점할 경우, 향후 어떤 프로모션을 해도 효과를 얻기 어렵다. 상권이 살아 있는지 죽었는지를 손쉽게 파악하려면 그 지역의 부동산중개업소를 최소 5곳 정도 방문해 보면 된다. 점포 물건이 전체 업종대비 다량으로 나와 있을 경우 상권이 쇠퇴하거나 문제가 있으므로 주의해야 한다. 또한 인접상권과의 관계를 파악해 어떤 영향이 있는지도 꼭 점검해야 한다.
□ 상권 내 입지조건을 심층 분석한다.
대상 점포의 접근성과 가시성, 입지성은 기본적으로 파악해야 할 사항이다. 그 중에서도 접근성이 가장 중요한 체크 포인트다. 점포를 이용하는 고객층은 크게 유동인구와 배후인구로 나뉜다. 대상 점포 앞을 지나는 유동인구의 연령대별, 성별, 시간대별 구성에 따라 사업전략이 달라지므로 유동인구의 움직임이 어떻게 형성·변화하는지를 파악해야 한다. 또한 대상 상권에 영향을 미치는 배후인구와 주택 유형, 사업체수 등도 파악해야 한다. 아파트인 경우, 주요 평형대 등을 파악하면 잠재고객의 수요를 예측하는데 도움이 된다.
□ 상권 내 경쟁점포를 조사한다.
현재 대상 상권에서 오랫동안 사업을 하고 있는 부동산 업주들의 진솔한 이야기를 들어보는 것이 도움이 된다. 또 인근 동네슈퍼, 과일가게 등을 운영하는 업주의 말도 참고해 대상지역의 특성을 정리하는 것이 필요하다. 업종 분포 조사를 통해서는 상권의 유형을 파악할 수 있으며 아이템의 궁합이 맞는지도 판단할 수 있다. 이와 함께 인근 경쟁점포의 규모, 차별화 전략, 가격, 서비스 등을 분석해 내 아이템의 경쟁력 파악을 위한 기초자료로 활용할 수 있다.
□ 대상점포를 중심으로 상권지도를 그린다.
후보지 점포의 주소지를 중심으로 상권지도를 그리는 목적은 상권을 한눈에 파악하기 위한 것이다. 대상 상권을 500m 기준으로 상세하게 둘러보면서 영향력이 미치는 범위를 정하고 영역 내의 모든 점포를 파악해야 한다. 물론 이 500m 기준은 업종이나 점포규모에 따라 확대되거나 축소될 수 있다. 상권지도를 표기할 때는 업종별, 층별 등 구체적으로 기입한다. 이 지도는 대상 업종의 경쟁상황과 핵심 타깃층의 성향을 파악하는 데 중요한 자료가 된다.
□ 임대시세를 파악한다.
먼저 상권을 등급별로 나눠 접근해보자. 지금까지는 단순히 업종이나 투자비용에 맞는 점포 등을 조사했다면 이제는 상권을 세분화해 A, B, C등급으로 구분하고 층별로도 구분해 보증금, 임대료, 권리금 시세를 파악하자. 지금까지의 방법으로는 권리금 측면에서 불필요한 지출을 할 위험성이 높다. 경제여건과 상권의 특수성을 고려해 시세를 파악해야 한다. 권리금이 적다는 사실에 혹하는 것은 위험하다. 권리금이 있는 곳은 반드시 이유가 있다.
□ 투자대비 수익성을 파악한다.
이상과 같은 분석·조사를 통해 최종적으로 대상 점포를 창업했을 경우, 투자대비 수익성이 최소한 월 기준 3% 정도 발생하는지를 점검해야 한다. 상권·입지 분석의 궁극적 목적은 수익성 분석이기 때문이다. 지금까지 상권분석을 위한 6가지 핵심 포인트에 대해서 알아보았다. 무엇보다도 투자의 기본 원칙은 최소의 투자가 아니라 경제적 투자라는 점을 명심해야 할 것이다.
한수영
BS Consulting 소장