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상가임대차보호법 개정안 시행과 권리금 소송[소기업·소상공인 경영노하우] 법률
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[2190호] 승인 2018.11.07  
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지난 9월20일 상가임대차보호법 개정안이 국회를 통과했다. 개정된 상가임대차보호법은 지난달 16일 시행됐다. 개정법이 시행은 됐지만 그 구체적인 내용을 몰라 상가임대인과 임차인들의 혼선이 빚어지고 있다.

이번 개정된 상가임대차보호법은 공포한 날로부터 시행되는 법률조항이 있고, 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행되는 조항이 있다.  문답 방식으로 그 내용을 살펴본다.

- 많은 상가 임차인들(세입자들)이 이번 상가건물임대차보호법 개정의 구체적인 내용에 대해 궁금해 하고 있다.
상가건물임대차보호법의 개정내용은 4가지 큰 주제로 나눠 볼 수 있다. △첫번째는 계약갱신요구권이 기존에는 5년이었는데, 10년으로 늘어났다는 점이고 △두번째는 권리금회수기회 보호기간이 기존에는 ‘임대차기간이 끝나기 3개월 전부터’ 였는데 ‘6개월 전부터’로 늘어났다는 것 △세번째는 권리금 적용대상에 전통시장이 포함됐다는 점 △네번째는 상가건물임대차분쟁조정위원회가 신설된다는 것이다.

- 4가지 개정 내용 중 가장 중요한 부분은?
계약갱신요구권이 10년으로 늘어났다는 점과 권리금회수기회 보호기간이 6개월로 늘어났다는 점이 가장 중요한 개정 내용이다. 상가권리금 소송이 늘어가고 있는 현 시점에 계약갱신요구권의 기간과 권리금회수기회보호기간이 늘어난다는 것은 임차인이 상가권리금을 회수하는데 현실적인 도움이 될 수 있는 점이라 보여진다.

- 개정된 내용의 주된 내용은 권리금에 관한 것들이다.
지난 2015년 5월 상가임대차보호법이 개정됨에 따라 상가권리금이 법제화 됐다. 음지에서 거래되던 권리금이 양지로 나오게 된 것이다. 3년여 시간이 지난 지금, 임차인들의 권리의식이 높아져 감에 따라 권리금 소송은 자리를 잡고 있는 분위기다.

- 권리금은 임대인(건물주)에게 받는 것인가?
상가임대차보호법에서 말하는 권리금은 임차인(세입자)이 권리금을 회수하기 위해 노력할 때, 임대인(건물주)이 방해하지 말라는 취지로 규정돼 있다. 만약 임대인이 방해를 해서 권리금을 못 받게 되는 경우, 임대인을 대상으로 손해배상청구소송을 진행할 수 있다. 이를 흔히 권리금 소송이라 한다.

- 이번 상가임대차보호법이 권리금을 중심으로 개정됐는데, 임차인과 임대인이 주의해야 할 사항은?
계약갱신요구권이 10년으로 늘어난 부분은 임차인으로서는 환영할 일이다. 하지만, 무조건 적용받는 것은 아니다. 임차인의 의무를 다할 때 적용받게 된다. 쉬운 예로, 차임(월세)을 3기 이상 연체하면 계약갱신요구권을 행사할 수 없다. 상가임대차보호법이 이 경우 임대인(건물주)에게 임대차계약 해지를 통보할 수 있도록 규정하고 있다는 사실도 잊지 말아야 한다. 또한 권리금회수보호 기간인 임대차가 끝나기 6개월 전부터 새로운 임차인을 6개월 기간 내에 찾아야 한다는 점도 주의해야 한다.

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- 엄정숙(부동산전문변호사/법도종합법률사무소)

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