2019년 주택임대소득이 2천만원을 넘지 않더라도 올해부터 수입 내역 등을 신고하고 소득세를 내야 한다.

7일 국세청에 따르면 2천만원 이하 주택임대소득은 2018년 귀속분까지 비과세 대상이었지만, 2019년 귀속분부터 과세 대상이 된다.

<과세 대상>

주택임대소득자의 과세 대상 여부는 '보유주택수'와 '주택임대소득의 수입금액'을 계산하는 것부터 시작한다. '주택임대소득의 수입금액'은 월세와 보증금 등에 대한 간주임대료 합계액을 말한다.

'1주택'은 주택임대소득을 과세하지 않는다. 단, 기준시가 9억 원 초과 주택 및 국외 소재 1주택 소유자의 임대소득은 과세 대상이다.

'2주택'은 월세에 대해 과세하며, 보증금의 간주임대료는 과세하지 않는다.

'3주택' 이상은 월세와 간주임대료에 대해 모두 과세한다.

간주임대료의 과세 적용대상은 3주택 이상 소유하면서 보증금 3억원이 초과할 경우의 그 초과분에 대해 계산한다. 소형주택(주거 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하)은 2021년 귀속분까지 임대수입 과세대상 주택에서 제외된다.

<사업자 등록>

주택임대소득 과세 대상이 되면 사업자등록을 해야 한다.

주택임대소득이 있는 사업자는 임대 개시일부터 20일 이내에 관할세무서에 사업자등록을 해야 한다. 이를 하지 않으면 임대 개시일부터 등록 신청 직전일까지 수입금액의 0.2%가 가산세로 부과된다.

2019년 12월 31일 이전에 주택임대사업을 시작한 경우는 2020년 1월 1일을 임대개시일로 보므로 2020년 1월 21일까지 사업자등록을 해야 한다.

임대사업자로 등록하지 않으면 가산세뿐 아니라 세금 감면 혜택도 받지 못한다.

예를 들어 임대수입이 2천만원인 경우, 등록자라면 60%인 1200만원을 '필요경비'로 인정받고 기본공제액 400만원까지 빼 400만원(2천만원-1천200만원-400만원)에만 소득세가 붙는다.

하지만 미등록자의 경우 경비 인정률이 50%(1천만원)밖에 되지 않고 기본공제액도 200만원이기 때문에 과세표준(세율이 적용되는 대상 금액)이 800만원으로 임대사업 등록자의 두 배에 이른다.

<세금 신고>

2019년 귀속 소득에 대해서는 5월 1일부터 6월 1일까지 '2019년도 주택임대 소득세'를 주소지 관할 세무서에 신고·납부해야한다.

수입금액 2천만 원 이하는 종합과세와 분리과세 중 본인이 선택해 신고할 수 있다. 그러나 수입금액 2천만 원 초과의 경우는 무조건 종합과세로 신고해야 한다.

분리과세로 신고하면 등록임대주택인지 미등록임대주택인지에 따라 필요경비와 기본공제, 세액감면이 달라진다.

등록임대주택이란 지자체와 세무서에 모두 등록하고 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않아야 하는 등 등록임대주택의 요건에 맞는 주택을 말한다. 세무서에만 주택임대사업 사업자등록을 한 경우는 미등록임대주택에 해당한다.

<세무검증 강화>

국세청은 임대소득 신고 내용을 바탕으로 고가·다주택 보유자의 임대수입을 검증해 성실 신고 여부를 확인할 예정이다.

검증에는 ▲월세 세액공제·현금영수증(국세청) ▲전월세 확정일자·임대차계약신고(국토교통부) ▲전월세 확정일자·전세권 임차권 등기(대법원) 등 관련 부처·기관의 주택임대차 정보가 총동원된다.

검증 결과 탈세 사실이 명백하고 탈세 규모가 큰 사례가 확인되면, 국세청은 곧바로 세무조사로 전환할 방침이다.