Q : 상가 건물을 임차해 식당 영업 중인데, 계약기간 만료가 약 3개월 남았는데, 임대인이 이제 계약 연장을 하지 않겠다고 하면서 자신이 쓸 예정이라고 하면서 돌려달라고 합니다. 저도 몸이 안 좋아서 이제 영업은 그만할 생각입니다. 다만 그 동안 단골손님도 꽤 생겨서 다른 임차인에게 넘기면 권리금도 받을 수 있는데, 이런 경우 임대인에게 권리금을 받을 수 있을까요?

A: 이런 경우 임차인은 임대인에게 권리금을 달라고 요청할 수 있습니다. 다만 임대인 자신이 1년 6개월 이상 무상으로 쓰는 경우라면 권리금을 받기 어렵습니다.

상가 임대차 계약의 갱신 기간은 2018년 11월 상가임대차법 개정으로 10년으로 늘어났습니다. 그래서 임차인은 임대인이 원하지 않더라도 계약기간으로부터 10년 간 상가를 사용할 수 있습니다.

그런데 질문과 같이 그 전이라도 임차인이 더 이상 원하지 않으면 중간에 계약을 종료하고 임대인에게 상가건물을 넘겨 줄 수 있는 것은 당연합니다.

보통 권리금은 기존 임차인이 새로운 임차인으로부터 받는 것이므로 임대인에게 요구할 수는 없습니다. 그런데 권리금을 받는 것을 임대인이 방해하는 것이라고 인정되는 경우에는 임차인이 임대인에게 권리금을 달라고 요구할 수 있습니다.

기존 임차인이 권리금을 받기 위해서는 임대차기간 끝나기 “6개월 전부터 종료 시”까지 새로운 임차인을 구한 다음, 임대인에게 이 사람(신규 임차인)과 임대차계약을 하도록 요청(주선)을 해야 합니다.

그런데 임대인이 신규 임차인에게 자신에게 권리금을 달라고 요구하거나, 기존 임차인에게 권리금을 주지 말라고 하거나, 새로운 임차인에게 너무 높은 차임과 보증금을 요구하는 경우에는 임대인의 방해 행위로 보아 임차인은 임대인에게 권리금을 달라고 요청할 수 있고, 이 경우에는 임대인이 지급해야 할 가능성이 높습니다.

다만 임대인이 자기가 쓰겠다고 하면서 돌려달라고 할 수 있는데, 이 경우에는 다소 애매합니다.

이러한 경우 상가임대차법은 임대인이 ‘1년 6개월 동안 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’라면 임대인이 임차인에게 권리금 지급 의무가 발생하지 않는다고 규정해 놓았습니다.

임대인이 자기 건물을 자기가 쓰겠다고 달라고 하는 것은 막을 수는 없지만, 임대인이 자신이 직접 임차인을 구한 뒤 권리금을 받아가는 것을 막고자 하는 취지로 보입니다.

결국 임대인이 자신이 쓰겠다고 하는 경우에는 임차인은 1년 6개월 동안 임대인이 실제로 쓰는 것이 맞는지 확인을 해야 합니다. 그 전에라도 다른 사람에게 임차를 해준다면, 임대인을 상대로 권리금을 달라고 요청하고 소송을 제기해 받아낼 수 있습니다.

한편 임차인은 임대료를 연체하지 않는 등 자신의 의무를 다했어야 가능합니다.

참고로 최근 대법원 판례(2018다284226)에서는 임대인이 자신이 사용하겠다고 하는 경우에는 기존 임차인이 신규 임차인을 주선할 의무는 없다고 판시한 적이 있습니다.

- 글 : 장규배 변호사 (법무법인 제이앤)