건축물 부실관리로 인한 사고가 다시는 없도록 제정된 '건축물관리법'이 5. 1일 시행에 들어간 가운데, 서울시가 전국 최초로 '서울특별시 건축물관리 조례(안)'을 수립해 16일 입법예고했다.

'건축물관리법'은 건축물 생애이력 관리를 통해 건축물의 사용가치를 향상시키고 안전사고를 사전에 예방하기 위해 제정됐다. 주요 내용은 ▴관리자(소유자 등)의 건축물 관리 의무 강화(건축물관리계획 수립, 정기점검 등) ▴건축물점검기관의 전문성 및 공정성 강화 ▴건축물 해체공사 안전성 강화 ▴지역건축물관리지원센터 설치 등 공공의 건축물 관리 지원 강화 등이다. 

서울시는 “와우아파트 붕괴 후 반 세기, 삼풍백화점이 무너진 지 25년이 지났지만 건축물 안전은 아직도 진행 중인 과제”라며 “ '건축물관리법'이 현장에서 실효를 거두고 체계적으로 실행될 수 있도록 조례를 통해 서울시내 총 60만 동의 민간건축물 안전관리를 강화하겠다”고 밝혔다. 

핵심적으로, ‘셀프점검’에서 기인하는 부실점검 문제를 원천차단하기 위해 점검기관 공공지정제를 새롭게 운영한다. 시가 검증한 건축물관리점검기관 풀(pool)을 구성‧운영해 무작위로 선정된 업체가 안전점검을 하게 된다. 기존에는 건물주가 직접 선정한 업체가 점검을 해왔다. 

그동안 민간 건축물과 철거공사장 안전관리는 건물주(관리자)가 직접 업체를 지정하는 ‘셀프점검’으로 이뤄져왔다. 때문에 소유자-업체 간 유착으로 봐주기 점검에 그치거나, 싼 값에 수주한 업체가 형식적으로 점검‧감리하면서 부실한 안전관리가 도마에 올랐다. 

잠원동 철거공사장 붕괴 같은 사고가 없도록 철거공사장 안전관리도 강화한다. 철거공사장 안전관리를 담당하는 감리자 역시 건물주가 아닌 자치구가 검증된 풀(pool) 안에서 무작위로 지정해 고질적인 안전무시 관행을 뿌리 뽑는다. 

이를 위해 서울시는 건축물관리점검기관 풀(455개 업체)과 해체(철거)공사감리자 풀(899개 업체)을 각각 구성 완료했다. 안전진단 전문기관, 건축사사무소 등을 대상으로 공개모집하고, 기술인력 및 장비 보유현황, 관련 교육 이수여부 같은 자격검증을 거쳐 최종 선정했다. 

이러한 서울 전역의 민간 건축물 안전관리 관련 모든 역할은 서울시와 25개 자치구별로 설치된 ‘지역건축안전센터’(26개소)가 전담한다. 

서울시는 작년 1월 전국 최초로 ‘서울시 지역건축안전센터’를 개소한 데 이어, 올해 1월까지 전체 25개 자치구별 지역건축안전센터 설립을 완료했다. 서울시에 이어 세종시, 안양시, 전주시 등 타 지자체에서도 도입을 시작해 점차 확대 중에 있다.  

서울시는 지역건축안전센터 운영의 전문성을 높이기 위해 건축사 등 전문인력(44명)을 채용하고 건축안전특별회계를 편성(14개 자치구)하는 등 건축물 안전관리에 총력을 기하고 있다. 

현재 ‘지역건축안전센터’는 관리 사각지대에 있는 소규모 노후 건축물과 중소규모 공사장 등에 대한 안전점검을 시행하고 있다. 여기에 더해 '건축물관리법'에 따라 건축주가 ‘건축물관리계획’을 수립할 때 센터를 통해 정보를 얻고 기술지원을 받을 수 있도록 기능을 강화할 계획이다. 

'건축물관리법'에 따라 연면적 200㎡ 이상 건축물은 준공시 건축주가 ‘건축물관리계획’을 수립하고, 계획에 따라 주요시설을 교체‧보수해야 한다. 

서울시는 이런 내용을 골자로 입법예고한 '서울시 건축물관리조례(안)'을 법제심사, 조례규칙 심의회 등 관련 절차를 거쳐 '21년 1월 제정‧공포한다는 계획이다. 조례엔 법령에서 위임한 사항을 체계적이고 안정적으로 시행하기 위한 내용을 담았다. 

조례(안)의 주요내용은 ▴검증된 건축물관리점검기관을 통한 안전점검 강화 ▴검증된 건축물 해체공사감리자를 통한 철거공사장 안전관리 강화 ▴지역건축물안전센터 기능 강화 등이다. 

첫째, 민간 건축물에 대한 안전점검을 할 때 서울시가 검증한 건축물관리점검기관 중에서 지정하도록 세부 절차를 마련했다. '건축물관리법'은 건축물관리점검기관을 공공에서 지정하도록 명시하고 있다. 

서울시가 매년 1회 이상 공개모집‧자격검증을 통해 점검기관 풀(pool)을 만들고 → 각 자치구는 민간 건축물에 대한 정기‧긴급점검시 풀 안에서 무작위 선정해 건축물 관리자(소유자 등)에게 지정‧통보한다.→건축물 관리자는 국토교통부 지침으로 규정된 업무대가기준을 적용해 해당 기관과 계약을 맺고→점검기관은 점검지침과 매뉴얼 등을 준수해 안전점검을 시행한다. 

점검결과 중대한 결함사항이 확인된 경우 건축물 관리자는 보수·보강 등 필요한 조치를 취해야 한다. 이를 이행하지 않은 경우 해당 구청장은 사용금지, 사용제한 등을 이행하거나 시정을 명할 수 있다. 

둘째, 철거(해체)공사장의 안전관리를 담당하는 감리 역시 시가 검증한 전문업체 중에서 지정하도록 했다. '건축물관리법'은 건축물 철거작업을 기존 ‘신고제’에서 ‘허가제’로 전환하고 기존에 건물주가 지정하던 감리를 자치구가 직접 지정하도록 했다.  

해체공사장 감리 지정은 건축물관리점검기관 지정과 유사하다. 시가 공개모집-자격검증을 통해 해체공사감리자 풀(pool)을 마련하고, 구청장이 무작위로 선정해 지정한다. 

서울시는 낙원동 철거공사장 붕괴사고('17.1.) 이후 당시 '건축법' 상 의무가 아니었던 ‘철거(해체)감리제’를 선제적으로 도입했다. 잠원동 철거공사장 붕괴사고('19.7.) 이후에는 해체공사 계약서와 감리계약서 제출을 의무화하는 등 자체적인 노력을 기울여왔다. 

셋째, 작년부터 운영 중인 ‘지역건축안전센터’의 기능을 강화해 총 60만 동의 서울시내 건축물의 유지관리부터 철거(해체)까지 전 과정의 안전관리를 보다 빈틈없이 해나간다. 

‘지역건축안전센터’는 작년 한 해 동안 점검의무가 없어 안전관리 사각지대에 있었던 소규모 노후건축물 5763개 동과 중소규모(1만㎡ 미만) 공사장 1748개소에 대한 안전점검에 나섰다. 점검결과에 따라 보수‧보강 조치하거나 사용제한 등의 행정조치를 내리는 등 안전관리 강화에 집중했다. 

◈ 소규모 노후건축물 안전점검

공공에서 직접 전문가를 섭외해 집중 안전점검을 추진하고 점검결과에 따라 관리자에게 정밀점검, 보수‧보강 등을 안내했다. 위험 정도가 심한 경우에는 제3종 시설물로 지정하거나 사용제한 등 행정조치 등을 통해 건축물 안전사고 사전예방을 강화했다. 시는 의무관리대상 건축물(약 7만 동)뿐 아니라 점검의무는 없지만 안전관리가 꼭 필요한 소규모 노후 건축물(임의관리대상) 25만여 동에 대해 지속적으로 안전점검을 해나간다는 계획이다. 

◈ 중‧소형 공사장 안전점검

상도동 흙막이 붕괴사고('18. 9.) 같은 사례가 다시는 없도록 점검의무가 없어 안전사고 발생위험이 컸던 중‧소규모(1만㎡ 미만) 공사장에 대해 전문가-시·구 합동 안전점검을 시행했다. 특히 철거, 굴토, 크레인 등 사고발생 빈도가 높은 공종시기에 집중하고, 점검결과에 따라 지적사항을 보완 조치하거나 행정처분 조치 등을 이행해 중·소형공사장 안전관리 효과를 극대화했다.

이밖에도 '19년부터 재난취약시설물 정밀안전진단 비용 지원, 지진안전시설물 인증 지원사업, 화재안전성능 보강 지원사업 등 민간건축물 성능개선 및 유지관리 지원 사업을 지속 추진 중이다.

마지막으로, 서울시는 '건축물관리법'과 시행령에서 자치구 조례로 위임한 사항에 대해 각 자치구 실정에 맞게 효율적으로 제정할 수 있도록 정기점검 대상 등을 담은 ‘자치구 참고 자치법규안(표준조례안)’을 마련해 배포했다. 

'건축물관리법' 시행으로 연면적 3000㎡ 이상 집합건축물 등은 준공 후 5년이 경과하면 3년마다 정기점검을 받도록 하는 한편,  연면적 1000㎡ 이상 음식점, 학원 등 일정면적 이상 다중이용업소의 경우도 자치구 조례에 정기점검 대상으로 정하도록 했으며, 그 외 긴급점검, 안전진단 등 대상을 세부적으로 규정했다.

김학진 서울시 행정2부시장은 “와우아파트 붕괴 후 반 세기, 삼풍백화점이 무너진 지 25년이 지났고 그동안 다양한 변화가 있었지만 아직도 안전 사각지대는 남아있다. 시민 생명이 희생되는 건축물의 재난사고 발생은 반드시 근절되어야 한다. 사고가 난 후 조치하는 방식이 아닌 민관이 각자 영역에서 안전관리에 최선을 다해 나서야 한다.”며 “서울시는 제정된 '건축물관리법'이 실효성 있게 운영되도록 소유자의 건축물 안전관리 의무‧책임을 강화하고 공공이 이를 적극 지원‧관리해나가겠다.”고 말했다.