오늘부터 임대차3법 중에서 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 즉시 시행된다. 이에 따라 세입자(임차인)는 전세계약 만료 6개월~1개월(12월10일부터는 6개월부터 2개월)전 까지 계약갱신을 요구할 수 있고 증액 임대료는 직전 임대료의 5%를 못 넘긴다. 아울러 기존 임대차 계약이 전세인 경우 세입자가 계약갱신권을 행사하면 월세로 전환할 수 없다. 주택임대차보호법과 관련해 자주 묻는 질문을 정리했다. 

Q) 임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있는가?
- 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구할 수 있다. 다만 오는 12월 10일부터는 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 청구할 수 있다. 이에 따라 12월 10일 이후인 임대인과 임차인의 경우 갱신요구권 행사기간을 꼼꼼히 챙겨야 한다. 

Q) 임차인에게 총 몇 회의 갱신요구권이 부여되나?
- 갱신요구권은 1회에 한해 행사 가능하며, 2년 보장이 된다.

Q) 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지?
- 그렇지 않다. 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시(내용증명 등)를 하는 경우로 한정된다. 

Q) 법 시행 시 잔존기간만 있으면 모두 갱신요구 할 수 있는가?
- 가능하다. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권 부여한다. 다만, 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 한다. 

Q) 법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우, 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?
- 불가능하다. 이번 개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 이미 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있다. 

Q) 법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우, 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에대해 갱신거절만 한 경우, 계약갱신요구를 할 수 있는지?
가능하다. 

Q) 법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우, 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있는지?
가능하다. 다만, 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약갱신요구권 행사 가능하다. 

Q) 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지?
그렇지 않다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력 발생한다. 다만 임대인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료 납부해야한다. 

Q) 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있는지?

 
Q) 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 하려면 어떻게 해야하는지?
임차인에게 직접 거주 필요성을 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 통보하고 입주해야 한다.

Q) 임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는 어떻게 하는지?
임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구 할 수 있다. 

Q) 임대료 제한(5% 이내)은 언제 적용되는 것인지?
임대료 제한은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용된다. 

Q) 지자체가 5% 이내에서 조례로 달리 정할 수 있는데, 지역별로 달라지는 임대료 상한은 언제 마련되는지?
정부와 지자체간 협의를 통해 지자체 별 임대료 상한 발표 일정을 논의할 계획이다. 지자체는 5% 이하로만 설정 가능하다.

Q) 계약갱신청구권 행사 시 전세→ 월세 전환이 가능한지?
개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세→ 월세 전환은 곤란하다. 다만, 임차인이 수용한다면 전세→ 월세 전환이 가능하나, ‘주택임대차보호법’ 제7조의2에 따른 법정 전환율인 ‘10%’와 ‘기준금리(現0.5%) + 3.5%’ 중 낮은 비율을 적용한다. 

Q) 계약갱신청구권 제도가 도입되는 경우, 임차인이 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없는지?
사실이 아니다. 임차 중인 주택의 매도는 아무런 영향없이 가능하다. 

Q)  법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 기존 임차인이 계약만료 6개월 前부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신 요구 가능한지?
가능하다. 

Q) 법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 바뀐 집주인이 직접거주를 희망하는 경우, 기존 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지?
가능함. 다만, 계약만료 6개월 前부터 1개월 전까지 기간에 갱신 거절의 의사표시를 하여야 한다.